Contrat de courtage : les clauses à lire avant de vendre
Comment comparer des courtiers à Chambly et en Montérégie avant de signer?
Pour comparer des courtiers à Chambly, comparez ce qu'ils vous proposent de signer : le contrat de courtage dit qui vous représente, pour quelle durée, à quelles conditions et comment en sortir. Lisez-le en entier avant de signer, vérifiez le permis au registre de l'OACIQ, et demandez des explications sur chaque clause avant de vous engager.
Pourquoi cet angle? Parce que les sites et les palmarès se ressemblent tous, alors que le contrat, lui, est concret. Les formulaires de courtage sont conçus par l'OACIQ, et pour une transaction résidentielle, les courtiers doivent utiliser les formulaires obligatoires élaborés par cet organisme. Le texte de base est donc le même d'un courtier à l'autre. Ce qui varie, ce sont les éléments remplis : la durée, la façon de convenir de la rétribution, les annexes, et surtout la clarté avec laquelle votre courtier vous les explique.
Un courtier qui prend le temps de vous faire lire chaque page, sans vous bousculer, vous montre déjà comment il travaillera pendant la mise en marché. Il est utile pour un vendeur de bien comprendre le contrat de courtage, le rôle du courtier, la rétribution, les déclarations, l'examen des documents et les conflits possibles. C'est le plan de lecture de cet article.
Quelles mentions d'identification faut-il valider?
Commencez par la première page. Les noms, adresses et numéros de permis inscrits au contrat servent à identifier correctement l'agence et le courtier qui la représente. Une coquille ici n'est pas anodine : elle touche à la personne avec qui vous vous engagez.
La vérification prend quelques minutes :
Notez le nom du courtier, celui de l'agence, l'adresse et les numéros de permis écrits au contrat.
Cherchez le courtier au Registre des titulaires de permis de l'OACIQ. Il permet de vérifier si une personne détient un permis et il est mis à jour quotidiennement.
Consultez son dossier : il indique le numéro et le type de permis, ainsi que les coordonnées de l'établissement et le nom de l'agence. Voyez la page Vérifier le dossier d'un courtier.
Comparez ces données avec le contrat, ligne par ligne.
La raison d'être de cette étape est simple : la loi exige que toute personne qui exerce des activités de courtage au Québec soit qualifiée et titulaire d'un permis. Le registre est la façon rapide de le confirmer, plutôt que de se fier à une carte professionnelle ou à une publicité.
De son côté, le titulaire de permis doit vérifier l'identité de la partie qu'il représente. Ne soyez donc pas surpris si on vous demande une pièce d'identité, et si la maison appartient à deux personnes, prévoyez que chacune soit présente ou clairement représentée.
Exclusif ou non exclusif : que change le choix pour vous?
Le contrat précise si vous confiez la vente à un seul courtier ou si vous gardez la liberté d'en utiliser plusieurs. Au Québec, on parle d'un contrat de courtage exclusif ou non exclusif. En pratique, l'exclusivité signifie que vous vous engagez envers un seul courtier pour la durée prévue, qui concentre alors son budget de mise en marché et son temps sur votre maison. Le non-exclusif vous laisse plus de latitude, mais la répartition des efforts et de la rétribution entre les intervenants devient une question à éclaircir par écrit.
Plutôt que de chercher la formule universelle, posez-vous trois questions :
Suis-je à l'aise de m'engager envers ce courtier précis pour toute la durée inscrite?
Que fera-t-il concrètement pendant cette période (photos, visites, diffusion, suivi avec les autres courtiers)?
Que se passe-t-il si nous ne sommes pas satisfaits l'un de l'autre?
Regardez aussi la date de fin. Par exemple, si votre contrat est signé le 1er avril pour une durée de quatre mois, vérifiez que la date de fin inscrite est bien le 1er août et notez-la à votre agenda. Une date imprécise ou laissée en blanc est un motif pour demander une correction avant de signer, pas après.
Rétribution, déclarations et annexes : que contient le dossier?
Le contrat ne se résume pas à une page. Le courtier accompagne le vendeur à plusieurs étapes, dont l'évaluation, la mise en marché et la négociation : vous avez le droit de savoir quel service correspond à quelle rétribution, et de le voir écrit.
Voici ce qui accompagne généralement la signature :
Les déclarations du vendeur. Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble doit obligatoirement être annexé par votre courtier à votre contrat de courtage. Remplissez-le avec soin, en vous appuyant sur vos factures et vos souvenirs précis, pas sur des approximations.
Les autres annexes. Le contrat indique, s'il y a lieu, les autres annexes utilisées, comme l'Annexe DR, Déboursés et rétribution. Demandez à voir chacune d'elles et à comprendre ce qu'elle ajoute.
L'erreur fréquente : survoler la page de la rétribution parce que « c'est standard ». Même si le formulaire l'est, les montants, le mode de calcul et les frais éventuels sont propres à votre entente. Posez vos questions sur chaque ligne, puis demandez au courtier de vous résumer à voix haute ce que vous paierez dans différents scénarios de vente.
Si vous voulez situer ces éléments dans l'ensemble du parcours, lisez aussi le rôle complet d'un courtier immobilier à chaque étape de votre vente.
Et si vous changez d'avis : rétractation et résiliation?
C'est la section que l'on lit le moins et qui rassure le plus. Depuis le 13 juin 2019, le droit de rétractation du client est absolu et il ne peut plus y renoncer. Concrètement, une clause qui prétendrait le retirer ne tiendrait pas.
Le délai est précis. Le texte d'un formulaire obligatoire de l'OACIQ (celui pour la copropriété indivise) prévoit que le client peut résilier à sa discrétion dans les trois jours suivant la réception d'un double du contrat. Cet extrait vise un formulaire en particulier : repérez donc la clause équivalente dans votre propre contrat et faites-vous confirmer le point de départ du délai. L'OACIQ explique le calcul dans sa page sur le droit de rétractation du client. Le titulaire de permis ne peut réclamer de rétribution lorsque le client exerce ce droit, sauf dans certains cas prévus.
Plus tard dans le contrat, la résiliation suit d'autres règles :
À la suite d'une résiliation, le courtier pourrait réclamer les frais et dépenses encourus pendant la durée du contrat.
Le courtier ou l'agence pourrait aussi avoir droit à une rétribution si l'immeuble est vendu, échangé ou loué, selon le cas. Demandez dans quelles conditions exactes cela s'applique à votre entente.
Le courtier, lui, ne peut mettre fin à son entente avant la fin, à moins de motifs sérieux.
Pour le détail, voyez la page de l'OACIQ sur la résiliation d'un contrat de courtage.
Quelles questions poser pour signer sans vous sentir pressé?
Rien ne vous oblige à signer pendant la rencontre. Demandez le contrat à l'avance, lisez-le à la maison, soulignez ce qui vous échappe et revenez avec vos questions. Un courtier sûr de son service accepte ce rythme sans hésiter.
Voici une liste à apporter :
Pouvez-vous me montrer votre permis au registre, et le nom de l'agence qui apparaît au contrat?
Quelle est la date de fin, et que se passe-t-il à cette date?
Quelles annexes sont jointes et à quoi servent-elles?
Quels frais pourraient s'ajouter, et dans quels cas?
Comment se déroule une résiliation si la collaboration ne fonctionne pas?
Quel est votre plan de mise en marché pour ma maison, en étapes concrètes?
Cette façon de faire correspond à ma pratique. Mes clients, sont souvent des propriétaires de maisons détachées qui vivent là depuis longtemps et qui veulent comprendre chaque étape avant de se décider. Je me présente comme courtière forte de plus de 15 ans d'expérience, mais ce n'est pas un chiffre qui doit vous convaincre : c'est la clarté de mes réponses à ces six questions.
Pour comparer plusieurs courtiers selon votre situation, vous pouvez poursuivre avec choisir un courtier immobilier selon votre profil de vendeur à Chambly.
Votre prochaine étape : lire le contrat à tête reposée
Demandez à chaque courtier que vous rencontrez une copie du contrat qu'il vous propose, puis prenez une soirée pour le lire avec un surligneur. Notez vos questions par écrit, comparez les réponses d'un courtier à l'autre et ne signez que lorsque chaque clause vous paraît claire. C'est la meilleure façon de choisir en confiance.
Je suis Monique Gauthier, courtière immobilière. Si vous avez un contrat de courtage sous les yeux et que certaines clauses vous laissent perplexe, écrivez-moi : nous pourrons le parcourir ensemble, page par page, à votre rythme et sans engagement de votre part.
Foire aux questions
Puis-je demander des modifications au contrat de courtage avant de le signer?
Oui, vous pouvez demander des précisions ou des changements avant de signer. Notez vos demandes par écrit, par exemple la durée ou une annexe que vous ne comprenez pas, et discutez-en avec le courtier. Ce qui est convenu doit apparaître clairement au contrat. Si une réponse reste floue, prenez le temps de la clarifier avant de vous engager.
Que faire si mon courtier ne m'a pas remis de copie du contrat signé?
Demandez-en une copie immédiatement, de préférence par écrit, et conservez-la avec vos autres documents de vente. Le délai de rétractation dépend de la réception d'un double du contrat, d'où l'importance de l'avoir en main. Si le courtier tarde à répondre, vous pouvez vous adresser à l'OACIQ pour connaître vos recours.
Puis-je exercer mon droit de rétractation même si j'ai déjà renoncé à ce droit par écrit?
Oui. Depuis le 13 juin 2019, le droit de rétractation du client est absolu, et le client ne peut plus y renoncer. Une mention contraire dans un document ne changerait donc pas ce droit. Vérifiez tout de même la clause de votre contrat et le point de départ du délai.
Que dois-je garder comme documents pendant la durée du contrat?
Gardez le contrat signé, toutes les annexes, vos déclarations remplies et vos échanges écrits avec le courtier. Ajoutez-y les factures de travaux qui appuient vos réponses. Classés au même endroit, ces documents vous permettent de retrouver rapidement la date de fin, les frais prévus et ce qui a été convenu.
